Инвестиционный договор простыми словами

С понятием инвестиционного договора рядовой инвестор, который, скажем, работает на бирже, сталкивается не так часто. Подобный документ актуален, скорее, для инвесторов более крупных, которые сотрудничают непосредственно с заказчиком – владельцем проекта.

В этом случае, инвестор передает капитал на реализацию проекта заказчику, а заказчик, в свою очередь, обязуется его реализовать с последующим извлечением прибыли.

Если говорить в общих чертах, то инвестиционный договор заключается и в случае доверительного управления, и при строительстве по долям, и при иных формах взаимодействия, где с одной стороны выступает держатель капитала, а с другой – человек или компания, которая берет этот капитал и направляет в тот или иной объект.

В любом случае, о том, как это работает, и что дает в итоге, стоит иметь хотя бы общее представление, которое мы и постараемся сегодня создать.

Что такое инвестиционный договор

Начнем с простого определения явления. Несмотря на достаточно большое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения. Так что в целом явление можно охарактеризовать следующим образом:

• Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком.

Сама инвестиционная деятельность предполагает, что некий капитал вкладывается в развитие какого-либо проекта, с целью получения прибыли в дальнейшем. Сторонами могут выступать физические и юридические лица, предприятия, в том числе, государственные и муниципальные, иностранные юридические лица.

Чем инвестиционный договор отличается от иных соглашений

Учитывая тот факт, что четкого определения все-таки нет, в некоторых ситуациях разграничить договор инвестиций и другие варианты соглашений, та же купле/продажа или подряда, бывает сложно, так как они имеют схожие черты. Чтобы не путать, стоит перечислить отличительные особенности инвестиционного соглашения. Это:

• именно целевое использование средств – инвестор при подписании договора определяет пределы и область применения передаваемых средств;
• если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, по закону, средства инвестора страхуются;
• режим налогообложения также особый – имущество в таких случаях не облагается НДС;
• множественность связей в реализации договора.

Конечно, подобные черты достаточно размыты, но уже дают представление о том, как это работает.

Особенности составления договора

Когда инвестор и заказчик нашли друг друга, необходимо подготовить образец инвестиционного договора, прежде чем браться за подписание документов. Первым шагом должно стать ознакомление с действующим законодательством, в частности, законами РФ, регулирующими подобные отношения.

Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Это самый разумный способ сделать соглашение законным, рабочим и взаимовыгодным. Если же возможностей для привлечения юристов нет, то стоит опираться хотя бы на элементарные нормы составления документа. Бумага должна содержать:

• наименование договора,
• время заключения,
• информацию о сторонах, которые участвуют в заключении,
• место осуществления процесса,
• цена и срок осуществления инвестиционного проекта,
• цель проекта,
• права и обязанности инвестора и заказчика.

Помимо этого, указываются данные, касающиеся направленности реализуемого проекта. Если это строительный объект, то прописывается его адрес, сроки, площадь и так далее.

Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли.

Особенности заключения  договора

Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного имеет свою специфику. В данном случае порядок действий сторон будет следующим:

• составляется инвестиционный проект, который включает в себя проектную документацию, графики внесения средств и выполнения работ, обоснованность траты средств на проект, бизнес-план и правила распределения дохода после реализации проекта;
• контракт согласуется сторонами, определяются подрядчики, определяется порядок предоставления отчетов и прочие нюансы;
• завершающий этап – подписание договора между инвестором и заказчиком, после чего начинается отсчет срока реализации проекта, а само соглашение получает юридическую силу.

В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами. И здесь есть два варианта получения инвестором прибыли.

В первом случае, сумма прибыли заранее известна и указывается в соглашении. То есть, независимо от того, принесла ли реализация проекта ожидаемый доход, инвестор может рассчитывать на определенную выплату. Фиксированная сумма не может быть изменена в течение срока договора. Причем, если бизнес или проект принес доход, превзошедший первоначальные ожидания, сумма все равно не меняется. Варианты с задержкой выплат и прочими форс-мажорными ситуациями также прописываются в договоре.

Второй вариант – когда размер прибыли зависит непосредственно от результата реализации проекта. Такая выплата еще может называться приблизительной. Значение доходности ставится приблизительное и может изменяться в обе стороны.

Если рассматривать этот вариант с точки зрения выгоды, то он, скорее, выгоден больше для заказчика, так как он может делать выплаты инвестору с учетом обстоятельств, которые часто оказываются неблагоприятными.

Условия инвестиционного договора

В первую очередь, соглашение содержит обязанности сторон. В связи с последними изменениями в законодательстве, определенный набор прав обрели и заказчики, тогда как ранее инвестиционный договор подписывался больше для защиты прав инвестора. Что касается обязательств, то для каждой стороны они свои. Для инвестора это:

• передача средств заказчику в объеме, указанном в договоре, без внесения каких-то изменений;
• регистрация права собственности на результат реализации проекта;
• выплата вознаграждения заказчику;
• прием объекта после реализации проекта от заказчика.

В свою очередь, заказчик обязан:

• соблюдать сроки реализации проекта;
• в случае возникновения необходимости, предоставлять инвестору отчет о работе;
• сдать реализованный проект;
• предоставление необходимой проектной документации;
• контролировать действия, относящиеся к проекту, и не допускать бесконтрольного или превышенного расхода средств инвестора;
• возврат долга инвестору в установленные сроки.

Такое четкое распределение обязанностей призвано урегулировать отношения сторон, сделать инвестиционный договор четким и результативным.